CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es un contrato de cesión temporal del uso y disfrute de las cosas corporales muebles o inmuebles.

La regulación legal general está en el código civil: Art 1973 y siguientes.

ART 1973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado.

En esta definición hay tres modalidades de contrato de arrendamiento:

·        LOCATIO REI: ARRENDAMIENTO DE COSAS

·        LOCATIO OPERARUM: PRESTACIÓN DE SERVICIOS

·        LOCATIO OPERIS FACIENDI: CONTRATO DE OBRA

El verdadero contrato de arrendamiento es el arrendamiento de cosas y las otras modalidades son contratos autónomos, independientes.

La prestación de servicios es un contrato que se reduce a dos modalidades generales: la prestación de servicios de manera independiente provisional (puede ser regulado por el código civil, comercial o estatal) o el contrato de prestación de servicios de manera dependiente (regulado por el código laboral)

En cuanto al contrato de obra, se trata de un contrato independiente y autónomo celebrado en elaboración de obras civiles, muebles, vestuarios, maquinaria, etc. 

En la anterior definición se indica que son de su esencia, de un lado, una cosa, cuyo uso y goce concede una de las partes a la otra o la prestación de un servicio o la ejecución de una obra y del otro, el precio que se debe pagar por ese goce, obra o servicio. Es relevante que exista el consentimiento de las partes que lo celebran.

Si no se da el pago de un precio para una de las partes como contraprestación por el uso, se convertiría el acto jurídico en una donación y si el uso se diera sin la contraprestación económica estaríamos frente a un comodato o préstamo de uso. 

El articulo expresa que el arrendatario debe pagar un precio determinado. Lo esencial es que haya precio, el cual puede consistir en dinero, y cuya fijación puede hacerse de los mismos modos que en el contrato de compraventa… “por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen” (Art 1864) o dejándola al arbitrio de un tercero y si este no la hiciere, al de cualquier otra persona designada por los contratantes. Nada se opone a que las partes que celebran un contrato de arrendamiento de cosas, estipulen un precio fijo por todo el término de su duración; o que convengan en que este sea variable.

Lo anterior no rige para los contratos de aparcería (contrato en virtud del cual el propietario de un terreno agrícola o de una instalación ganadera cede su explotación a otra persona a cambio del pago de una cantidad de dinero, de una parte de los beneficios o frutos o de otra forma de compensación) o de arrendamiento de ciertas fincas urbanas que están sometidas a normas especiales.

En caso tal, que las partes no hayan señalado desde un principio el precio del arrendamiento, en cantidad determinada de dinero durante todo el término de su duración y exista divergencia entre ellas, la ley da una solución (Art 2001) donde la determinación del precio dependerá del avaluó pericial que pueda obtenerse a petición de cualquiera de los contratantes o de ambos.

En consecuencia, cuando el arrendador haya entregado la cosa al arrendatario a cambio de un precio, aunque este no se haya determinado, el contrato queda perfecto. Por qué el precio es un elemento esencial, de tal manera que si no lo hay, no hay contrato, pero en el caso anterior, no es que no lo haya sino que se duda de cuál sea el precio. Es importante señalar que es aplicable el (Art 2001) cuando la cosa se haya entregado al arrendatario ya que si la cosa no se ha entregado y no hay acuerdo en el precio, no hay contrato. 

En la definición, sobre bienes muebles, hay regulación en algunos casos particulares, en el código de comercio cuando se refiere a establecimientos de comercio, las naves y aeronaves.

CONTRATOS SOBRE ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO

ART 533. Los establecimientos de comercio podrán ser objeto de contrato de arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones que trasfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho de administrarlos con los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el Art 526.

ART 526. La enajenación se hará constar en escritura pública o en documento privado reconocido por los otorgantes ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las partes.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LAS NAVES  

ART 1678. Habrá arrendamiento cuando una de las partes se obliga a entregar a la otra a cambio de un precio, el uso y goce de una nave, por tiempo determinado. Este contrato se probara por escrito, salvo que se trate de embarcaciones menores.

ART 1679. El arrendatario no podrá subarrendar o ceder en forma alguna el contrato, sin autorización del arrendador. El subarriendo se sujetara a lo prescrito en el artículo anterior.

ART 1680. El arrendador estará obligado a entregar la nave con todos sus accesorios, en estado de navegabilidad y provista de los documentos necesarios, y a proveer oportunamente a todas las reparaciones debidas a fuerza mayor o a deterioro por el uso normal de la nave, según el empleo convenido.

ART 1681. El arrendador será responsable de los daños derivados de defectos de navegabilidad, a menos que pruebe que se deben a vicio oculto susceptible de escapar a una razonable diligencia.

ART 1682. El arrendatario tendrá la calidad de armador y, como tal, los derechos y obligaciones de este.

ART 1683. El arrendatario estará obligado a utilizar la nave según las características técnicas de la misma, de acuerdo con los documentos expedidos por la autoridad marítima nacional y de conformidad con el empleo convenido en el contrato.

La violación de lo dispuesto en este artículo dará derecho al arrendador para declarar terminado el contrato y exigir del arrendatario la indemnización de los perjuicios que le haya causado.

ART 1684. Serán de cargo del arrendatario el aprovisionamiento de la nave y los gastos y reparaciones, distintos de los mencionados en el artículo 1680, que ocasione el empleo del mismo en el uso previsto en el contrato.

Estará obligado, además, a reparar los deterioros y daños causados por el uso anormal o indebido de la nave.

ART 1685. Salvo expreso consentimiento del armador, el contrato no se considerara prorrogado si, a su vencimiento, el arrendatario continúa con la nave en su poder. Pero si el contrato termina mientras la nave está en viaje se tendrá por prorrogado hasta la terminación de este.

Si el arrendatario continúa de hecho con la tenencia de la nave, seguirá considerándose como explotador para todos los efectos legales. Durante la tenencia de hecho el arrendatario deberá pagar al arrendador la suma estipulada en el contrato aumentada en un 50%; estará, además, obligado a conservar debidamente la cosa sin que por ello cese su obligación de restituir.

Si tal exceso es superior a la tercera parte del tiempo previsto para la duración del contrato, el arrendatario deberá indemnizarle todos los perjuicios.

ART 1686. Si el contrato termina mientras la nave está en viaje, el arrendamiento se entiende prorrogado en las mismas condiciones pactadas hasta la terminación del viaje, excepto cuando ello se deba a culpa del arrendatario, caso en el cual se aplica lo dispuesto en el artículo anterior.

ART 1687. Las acciones derivadas de este contrato prescribirán en un año, contado desde su terminación o, el caso previsto en el artículo 1685, desde la restitución de la nave. En caso de pérdida presunta de la nave, la prescripción correrá desde la fecha de cancelación de la matrícula.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LAS AERONAVES

ART 1890. El arrendamiento o locación de aeronaves podrá llevarse a cabo con o sin tripulación, pero en todo caso la dirección de esta queda a cargo del arrendatario.

El arrendatario tendrá la calidad de explotador, y como tal, los derechos y obligaciones de este, cuando tal calidad le sea reconocida por la autoridad aeronáutica.

ART 1891. Salvo expreso consentimiento del arrendador, el contrato no se considera prorrogado si, a su vencimiento, el arrendatario continúa con la aeronave en su poder. Pero si el contrato termina mientras la aeronave esta en viaje, se tendrá por prorrogado hasta la terminación de este.

Si el arrendatario continúa de hecho con la tenencia de la aeronave, seguirá considerándose como explotador para todos los efectos legales. Durante la tenencia de hecho el arrendatario deberá indemnizar de perjuicios al arrendador; estará, además, obligado a conservar debidamente la cosa, sin que por ello cese su obligación de restituirla.

Si tal exceso es superior a la tercera parte del tiempo previsto para la duración del contrato, el arrendatario deberá indemnizarle, además, todos los perjuicios.

ART 1892. El arrendador que incurra en mora de entregar, restituirá los alquileres que haya recibido, además, pagara al arrendatario una suma mensual equivalente al 50% del precio del arrendamiento estipulado y le indemnizara perjuicios.

En la definición, sobre inmuebles, hay varias modalidades:

VIVIENDA URBANA

Los contratos que se hayan celebrado antes del 10 de julio de 2003 se regulan por la ley 56 de 1986, si la celebración es después de esta fecha se regula por la ley 820 de 2003. De acuerdo con los dos estatutos, cuando se habla de vivienda urbana nos referimos al arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda.

LOCALES COMERCIALES

Son aquellos en los que funciona un establecimiento de comercio. Tienen una regulación especial en el C.Co.  Arts 518 a 523. (Elementos integrantes, preferencia, renovación del contrato de arrendamiento, diferencias al momento de la renovación, desahucio, derecho de preferencia, indemnización al arrendatario, subarriendo y cesión).

El Art 524 nos dice que contra las normas previstas desde el art 518 al 523 no producirá efecto ninguna estipulación de las partes y consagra la sanción de ineficacia.

INMUEBLES POR EXCLUSIÓN

Son consultorios, oficinas, celdas de parqueaderos, centros culturales o educativos y lugares dedicados al culto religioso. Tienen una regulación especial, ley 7 de 1943, decreto 3817 de 1982 y en el decreto 2221 de 1983.

PREDIOS RURALES

Tienen una regulación especial en el código civil.

ART 2036. El arrendador es obligado a entregar el predio rustico en los términos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Titulo “De la Compraventa”

ART 2037. El arrendatario rustico es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia y si así no lo hiciere tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso de la deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves.

ART 2038. El colono es particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados.

No habiendo estipulación, se limitara el colono a usar del bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podrá cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.

ART 2039. La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los árboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato.

ART 2040. El colono cuidara de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad.

ART 2041. El colono no tendrá derecho para pedir rebaja de precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha.

Exceptuase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte proporcional de la perdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o después de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.

ART 2042.  Siempre que se arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar el predio, al fin del arriendo, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.

Si al fin del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades dichas para efectuar la restitución, pagara la diferencia en dinero.

El arrendador no será obligado a recibir animales que no estén aquerenciados al predio.

ART 2043. No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse al desahucio con anticipación de un año, para hacer cesar.

El año se entenderá del modo siguiente: el día del año en que principio la entrega del fundo al colono, se mirara como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contara desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes.

Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.  

ART 2044.  Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observara la costumbre del lugar.

ART 1974. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción.

Cuando un individuo da en arrendamiento la finca de otro, sin autorización del dueño, el dueño puede ejercitar contra el arrendatario directamente la acción personal de daños y perjuicios por la ocupación de hecho y disfrute de la cosa. Cuando los terceros pretenden derechos sobre la cosa arrendada, ellos deben dirigir sus acciones contra el arrendador. El dueño no está obligado a dirigir la acción personal contra el arrendador.

En este caso el dueño puede pretender la reivindicación frente al poseedor y frente los tenedores la restitución. El arrendatario tendría que restituir y si está de buena fe tendría derecho al saneamiento.

La capacidad para arrendar no tiene reglas especiales, toda persona que sea legalmente capaz puede arrendar autónomamente.

Incapaces----- lo puede hacer sus representantes (padres o curador)

Púber o adolescente------ puede dar los bienes que  hacen parte de su peculio profesional o industrial porque es un acto de administración y no de disposición.

Inhabilitado discapacidad mental relativa----- si dicho acto no está prohibido en la sentencia de inhabilitación, lo podrá hacer.

Titulares de la patria potestad----- requieren autorización judicial para arrendar bienes del hijo por largo tiempo.

ART 1975. El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando se paga periódicamente.

ART 1976. El precio podrá determinarse de los mismos modos  que en el contrato de venta.

En cuanto al límite máximo de la cuantía, por regla general no tiene límite, excepto cuando la ley lo fija y sucede en materia de vivienda urbana y en materia de inmuebles urbanos por exclusión.

En los inmuebles urbanos por exclusión con un avaluó catastral superior a $5.000.000 el canon será el que definan libremente las partes; cuando el avalúo catastral no supere los $5.000.000 el límite máximo mensual de la cuantía será de 1.5 del avalúo catastral.

En vivienda urbana, tanto la ley 56 como la ley 820 establecen: si el valor comercial no supera el 200% del avaluó catastral  el límite máximo de la cuantía es de 1% del valor comercial. Si por el contrario el valor comercial del inmueble supera el 200% del avalúo catastral el límite máximo será el 2% del avalúo catastral.

Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana incluye bienes adicionales el límite máximo del canon se puede incrementar hasta en un 50%.

Si se viola dicho límite máximo, el arrendatario tiene derecho a la devolución del excedente y lo puede hacer mediante un trámite administrativo establecido en el decreto 1919 de 1986 y se podría hablar de nulidad absoluta por objeto ilícito porque se está pactando en contra de una norma imperativa.

En materia de locales comerciales el canon inicial podría ser determinado por peritos en el caso que se haya ejercido el derecho de preferencia por parte de un antiguo arrendatario cuando el propietario reformo o reconstruyo los locales y los vuelve a dar en arriendo.

Reajustes del canon: por regla general el reajuste del canon no está imperativamente regulado, las partes acuerdan libremente la oportunidad y la cuantía recurriendo a varios mecanismos como el ajuste automático, el reajuste en la etapa de ejecución y si existe controversia acerca del precio del canon se podría instaurar una demanda en la que se pretenda el reajuste del canon y esta se hará por un proceso verbal en el que se pide el avalúo de peritos.

La ley excepcional mente establece normas para el reajuste:

Vivienda urbana

si el contrato se celebro antes del 10 de julio de 2003, ley 56, el reajuste no es automático sino potestativo del arrendador, si el arrendador lo piensa hacer necesita atender los siguientes requisitos:

1.      Un requisito temporal, se puede incrementar cada 12 meses de ejecución del contrato, notificando previamente al arrendatario, con una anticipación de un mes por servicio postal autorizado.

2.      Un requisito cuantitativo, el incremento no puede ser superior a la meta de inflación fijada por el Banco de la República para el año respectivo, sin que supere el límite máximo de la cuantía, osease, sin que ese canon reajustado exceda el 1% del comercial o el 2% del catastral según el caso.

Si el contrato se celebró a partir del 10 de julio de 2003, el reajuste también es potestativo.

1.      requiere que se haga cada 12 meses de ejecución del contrato, notificando previamente.

2.      el incremento no puede ser superior a lo que haya incrementado el IPC del año anterior, según certificado del DANE.

Locales comerciales

Cuando el arrendatario tiene derecho a la renovación, después de 2 años, se pueden presentar varias hipótesis.

1.      Cuando el contrato estableció una cláusula de reajuste automático por una vigencia determinada. Si resultare excesivo con el tiempo, puede acudir la parte al derecho de dirimir conflictos suscitados al momento de la renovación mediante proceso verbal.

2.      Cuando no hay clausula, lo mas común es que el arrendador proponga el incremento del canon, no tiene limite cuantitativo, el arrendador debe proponer el incremento antes del vencimiento de la vigencia en curso, sino lo hace el contrato se sigue con las condiciones en las que estaba.

Cuando el arrendador propone el incremento oportunamente se pueden dar varios escenarios:

·        El arrendador proponga el incremento y el arrendatario acepte.

·        El arrendador proponga el incremento y el arrendatario realiza una contrapropuesta.

·        El arrendador proponga el incremento y el arrendatario rechace de plano o formule una contrapropuesta que el arrendador rechaza: se resuelve mediante proceso verbal con intervención de peritos.

 ART 1977. En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario.

Arrendador: cualquier sujeto de derecho, individual o plural.

Cuando es sujeto plural para el caso específico de vivienda urbana existirá una solidaridad legal, tanto por activa como por pasiva, en las demás modalidades de arrendamiento cuando hay arrendador plural sus obligaciones y derechos serán conjuntos SALVO que se pacte solidaridad.

Arrendatario: cualquier sujeto de derecho, individual o plural.

Cuando los arrendatarios son plurales pueden ser solidarios o conjuntos, en materia de arrendamiento de vivienda urbana serán solidarios, en materia de locales comerciales hay solidaridad por pasiva, en las demás modalidades de arrendamiento los arrendatarios plurales son conjuntos SALVO pacto en contrario.  

ART 1978. La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley.

ART 1979. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto  las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

No obstante las partes pueden imponer una formalidad, además de esta también hay una solemnidad probatoria.

ART 1678 C.CO. Procedencia y documentación del contrato… se probara por escrito- naves

ART 424 CPCI

ART 386 CGPRO                                     

ART 1980. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá, si a ninguno, el titulo anterior prevalecerá.

ART 1981. Los arrendamientos de bienes de la Unión, o de establecimientos públicos de esta, se sujetaran a las disposiciones del presente capitulo, salvo lo estatuido en los códigos o las leyes especiales. 

Fuentes

 Código civil de Leyer 

Apuntes Docente Universidad de Medellín